Le fonds est désormais fermé à tout nouvel investisseur
Créée en 2013, PRIME STONE est une Foncière destinée à une clientèle avertie cherchant un placement à moyen-long terme dans des actifs immobiliers diversifiés.
- Exposition large à l'immobilier tertiaire
grâce à un portefeuille de 37 immeubles - Effet de levier
permettant de bénéficier du spread de taux favorable à l'immobilier - Capacité de création de valeur
à long terme - Gestion transparent et de proximité
Objectif
Proposer une récurrence de revenus et une perspective de plus-value à terme sur un patrimoine immobilier composé de plusieurs actifs situés en France et diversifiés aux plans sectoriel et géographique. En 2020, la Foncière est entrée dans une phase de stabilisation de son portefeuille. C’est dans ce contexte que s’est inscrit la décision de maintenir PRIME STONE ouvert uniquement aux Clients actionnaires. Cette phase de stabilisation précédera une phase de décroissance, source de retour sur investissement à terme.
immeubles
locataires
LTV(1)
(1) Loan To Value : ce ratio montre le niveau de l'endettement par rapport à la valeur des actifs au 31/12/2021 (la valeur des actifs au 31/12/2022 n'étant pas encore connue).
Répartition par type d'actifs en surface
au 31/12/2022
Répartition géographique des actifs en surface
au 31/12/2022
Surface totale des actifs
67 286 m²
| TYPE DE FONDS | Autres Fonds d'Investissement (FIA) au sens de l'article L. 214-154 du Code monétaire et financier |
|---|---|
| DURÉE DE VIE | 99 ans Sauf dissolution anticipée ou prorogation |
| FORME JURIDIQUE | Société par Actions Simplifiées (SAS) à capital variable |
| VALEUR NOMINALE DE L'ACTION | 20 000 € |
| DURÉE DE PLACEMENT RECOMMANDÉE | 8 ans |
| FINANCEMENT Loan To Value (LTV) | Moyenne de 60% |
| SRRI (Indicateur synthétique de risque et de performance) | 5 sur 7 |
Stratégie
Une période initiale de capitalisation de 6 années, soit au terme de l’exercice clos le 31 décembre 2018, a permis le lancement du Fonds. PRIME STONE a ainsi poursuivi une stratégie d’acquisition dynamique de 2013 à 2020, et est entrée dans une phase de stabilisation depuis sa fermeture aux nouveaux actionnaires, au 31 décembre de la même année.
La poursuite de sa stratégie se dessine maintenant avec une première phase à court terme d’engagement d’arbitrages, en cédant certaines typologies d’actifs type commerces et activité dans le but de permettre de capitaliser la performance et dégager de la capacité d’investissement pour poursuivre la valorisation des actifs du portefeuille. Cette capacité d’investissement permettra de poursuivre la seconde phase en spécialisant le fonds sur un portefeuille d’actifs de bureaux et ainsi en concentrant les efforts de valorisation pour un arbitrage à moyen/long terme d’un ou plusieurs portefeuilles de bureaux adaptés aux nouvelles contraintes de marché, notamment liées au Décret Tertiaire.
Un track record de 9 ans
Une période initiale de capitalisation de 6 années, soit au terme de l’exercice clos le 31 décembre 2018, a permis le lancement du Fonds. PRIME STONE a ainsi poursuivi une stratégie d’acquisition dynamique de 2013 à 2020, et est entrée dans une phase de stabilisation depuis sa fermeture aux nouveaux actionnaires, au 31 décembre de la même année.
La poursuite de sa stratégie se dessine maintenant avec une première phase à court terme d’engagement d’arbitrages, en cédant certaines typologies d’actifs type commerces et activité dans le but de permettre de capitaliser la performance et dégager de la capacité d’investissement pour poursuivre la valorisation des actifs du portefeuille. Cette capacité d’investissement permettra de poursuivre la seconde phase en spécialisant le fonds sur un portefeuille d’actifs de bureaux et ainsi en concentrant les efforts de valorisation pour un arbitrage à moyen/long terme d’un ou plusieurs portefeuilles de bureaux adaptés aux nouvelles contraintes de marché, notamment liées au Décret Tertiaire.
Valeur de l'action Prime Stone
Évolution de la valeur liquidative de l'action Prime Stone
Les performances ne sont pas constantes dans le temps et les performances passées ne préjugent pas des performances futures de PRIME STONE.
Note au sujet de la valeur de l'action de 2021 : le fonds est fermé à la souscription aux nouveaux actionnaires depuis le 31 décembre 2020. Seuls les détenteurs d'actions au 31 décembre 2020 peuvent encore souscrire à partir d'une action. La Foncière PRIME STONE est entrée en 2021 dans une phase de stabilisation tout en répondant favorablement aux opportunités de cession. Dans ce cas, il est tenu compte dans le calcul de la valeur de l'action : de l'impôt sur les sociétés (sur la plus-value latente de l'ensemble du patrimoine) et des honoraires de cession pour les actifs dont la cession est engagée à la date de valorisation.
Risques Prime Stone
Tout investissement dans un fonds présente des risques, dont voici les principaux :
Risque de perte en capital
PRIME STONE ne présente aucune garantie de capital ou de performances. Votre investissement est donc exposé à un risque de perte en capital, notamment en cas de cession d’actions. PRIME STONE a recours directement à l’endettement des immeubles, à hauteur en moyenne de 60 %, le solde étant financé en fonds propres par ses actionnaires. Le recours à l’endettement a pour effet d’augmenter la capacité d’investissement, mais également les risques de perte en capital.
Risque lié à la gestion discrétionnaire
La gestion discrétionnaire mise en place dans le cadre de PRIME STONE repose sur l’anticipation de l’évolution des différents marchés immobiliers. Ainsi, il existe un risque que PRIME STONE ne soit pas investi en permanence sur les marchés immobiliers ou immeubles les plus performants.
Risque lié au marché de l’immobilier
Les investissements réalisés par PRIME STONE seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers physiques et aux risques de dépréciation des actifs immobiliers physiques : tous ces risques sont susceptibles de se traduire par une baisse de la valeur liquidative. En particulier, la valeur des actifs immobiliers physiques détenus par PRIME STONE, et plus particulièrement des actifs immobiliers physiques à usage de commerce, bureaux, est liée à l’évolution des marchés immobiliers, et notamment à l’évolution du marché locatif.
Risque lié à la liquidité
Il s’agit de la difficulté que pourrait avoir un investisseur à céder ses actions PRIME STONE. Il est rappelé que PRIME STONE ne garantit pas le retrait des actions. Le retrait des actions dépend de l‘équilibre entre l’offre et la demande, que ce soit dans le cadre de la variabilité du capital ou, en cas de suspension de celle-ci, du marché par confrontation des ordres d’achat et de vente. D’une façon générale, il est rappelé que l’investissement en actions de PRIME STONE doit s’envisager sur une durée longue. La durée de placement recommandée est fixée à au moins huit (8) ans.
Par ailleurs, le risque de liquidité se traduit aussi par la difficulté d’acheter, de vendre (notamment pour faire face à des demandes de rachats) ou de valoriser un actif immobilier physique ou un titre à sa juste valeur du fait d’un manque d’acheteurs ou de vendeurs. Le marché immobilier n’offre pas une liquidité immédiate compte tenu des délais de transactions, notamment juridiques et commerciaux et des coûts fiscaux afférents.
Des cessions peuvent, le cas échéant, dégrader la performance des FIA* si elles interviennent à un moment défavorable du cycle immobilier.
(Fonds d'investissement Alternatifs)
Risque de taux et de crédit
Il est susceptible de réduire les sources de financement et augmenter de façon sensible le coût de ce financement notamment en cas d’augmentation des taux d’intérêts pour les emprunts souscrits à taux variable (risque de taux).
Risque de contrepartie
Il s’agit du risque de défaillance des locataires ou des acquéreurs des actifs immobiliers physiques ou des contreparties financières pouvant conduire à un défaut de paiement.
Par ailleurs, Sogelym Dixence Investment Management informe ses clients et prospects que les performances ne sont pas constantes dans le temps et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.